¿Cómo funciona una ejecución hipotecaria en el estado de Kansas?

En Kansas, un prestamista hipotecario no puede tomar una casa de un propietario, excepto obteniendo una orden  de una ejecución hipotecaria, es decir, una demanda legal presentada  en el condado donde vive el propietario.  En el pasado, la mayoría de los prestamistas hipotecarios tendían a presentar ejecuciones hipotecarias cuando la deuda hipotecaria llevaba ya 3 meses de retraso.  Sin embargo, desde que la crisis de vivienda comenzó en 2008, los propietarios de viviendas suelen estar mucho más rezagados cuando el prestamista archiva la ejecución hipotecaria.   Se le debe presentar al propietario la orden con la demanda judicial.

Después de que el dueño de casa haya sido servido, el propietario tiene 21 días para presentar una respuesta por escrito en el Tribunal de distrito donde se ha presentado la ejecución hipotecaria.  Si no se presenta ninguna respuesta dentro de los 21 días, entonces el prestamista tiene derecho a una sentencia por defecto de la ejecución hipotecaria, lo cual conducirá a que la venta del Sheriff esté programada unos 30 días después de la sentencia por defecto.  Generalmente, tomará por lo menos cerca de 60 días entre el servicio de la demanda de ejecución hipotecaria y la venta del Sheriff si el propietario no toma ninguna medida para ralentizar el proceso por decir la presentación de una respuesta o la declaración de bancarrota.

En la venta del sheriff, que es una subasta pública celebrada en los escalones del juzgado, la casa se vende al mejor postor.  En general, la primera compañía hipotecaria estará a la venta del Sheriff licitando la cantidad total adeudada en la primera hipoteca.  Cualquier otra parte, como una segunda compañía hipotecaria, tendría que pujar por encima de la cantidad Pujada por la primera compañía hipotecaria, lo que significa que la otra parte tendría que pagar la primera hipoteca en su totalidad. Las casas re-poseídas vendidas por los bancos tienden a ser vendidas por el 60-80 por ciento del valor de las casas, ya que el mercado espera un descuento en tales situaciones.

El propietario tiene el derecho de permanecer en el hogar por 90 días después de la venta del sheriff.  Durante este tiempo, el propietario tiene derechos de redención, que es el derecho de mantener la casa pagando en su totalidad, en efectivo, el monto total de la oferta ganadora en la venta del sheriff.  Si la cantidad total no es entregada  al día 91 después de la venta del sheriff, el propietario tendrá que salir fuera de la casa que ahora pertenece al ganador de la venta del sheriff.  Si el que era dueño de la casa permanece en la casa, estaría sujeto a una acción de desalojo, lo cual conduciría a honorarios y costos adicionales incluyendo “alquiler” o cargos de ocupación por el tiempo pasado los 90 días.

El proceso de ejecución hipotecaria se puede detener mediante la presentación de una petición de bancarrota. El día en que la bancarrota se registra entra en vigor  una orden de estancia que prohíbe  cualquier actividad de recolección, incluyendo la venta de casas en la venta del sheriff.  Sin embargo, la bancarrota debe ser presentada antes de la venta del sheriff.  Una vez que la venta se lleva a cabo, es demasiado tarde para detener la ejecución de los 90 días de derechos de redención mediante el registro de bancarrota.

Los propietarios de viviendas también pueden detener el proceso de ejecución hipotecaria mediante el restablecimiento de la hipoteca. Esto  significa poner al corriente la deuda hipotecaria pagando todos los pagos atrasados, todos los cargos por demora, honorarios de abogado y cualesquiera otros honorarios o costos incurridos por el prestamista hipotecario.  Al presentar una bancarrota del capítulo 13, el propietario puede pagar esta cantidad durante un período de tres a cinco años, mientras que también está haciendo los pagos actuales.  Un capítulo 7 bancarrota por lo general sólo detiene temporalmente  el proceso de ejecución hipotecaria.

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